Voorkom deze 4 fouten bij de aankoop van een woning in Spanje

In dit artikel deel ik vier fouten die veel gemaakt worden door buitenlanders die een (vakantie)woning kopen in Spanje. Ik wil je graag behoeden voor deze fouten door in dit artikel te benadrukken waar je op moet letten tijdens de aankoop van een Spaanse woning. En natuurlijk hoe je deze fouten kunt voorkomen en/of kunt oplossen.

Uno: Er is niet voldoende onderzoek gedaan naar de kadastrale gegevens van de eigenaar en het onroerend goed

Het is zeer belangrijk om ruim voor de definitieve aankoop van je droomhuis goed onderzoek te verrichten. Hier zijn verschillende redenen voor:

Reden 1: Soms kan de verkoper bij de verkoop van zijn huis de escritura publica * niet aantonen. In andere woorden houdt dit in dat het onroerend goed niet geregistreerd is en de eigenaar niet bekend. Dit kan verschillende redenen hebben, zoals het geheimhouden van onroerendgoedbezit voor derden, het huis is stilzwijgend overgegaan op familie, of al meerdere keren doorverkocht zonder dat het onroerend goed is geregistreerd. Laat dus goed uitzoeken door een juridisch adviseur wie de officiële eigenaar is en of de woning staat geregistreerd.

* Een escritura is een eigendomsakte. De verschillende soorten escrituras en andere belangrijke Spaanse begrippen die je terug zal horen komen bij de aankoop van een huis leg ik uit in een volgend artikel.

Toch kun je zelf juridisch eigenaar worden van niet geregistreerd onroerend goed met de 205 procedure. Let wel op; wanneer je ongeregistreerd vastgoed op jouw naam laat registreren, geven banken je de eerste twee jaar geen lening of hypotheek.

Reden 2: Ook is het belangrijk om zeker te zijn dat de eigenaar de grond zonder hypotheken of schulden kan opleveren. Anders ben jij als koper als eerste aansprakelijk voor de schulden, leningen en hypotheken van de vorige eigenaar. Daarom is het belangrijk om vooraf te laten onderzoeken door een juridisch adviseur of er nog schulden resten op de woning. De juridisch adviseur, bijvoorbeeld uw advocaat, kan het registro de propiedad aanschrijven om meer onderzoek te doen over de eigenaar en eventuele schulden.

Wanneer je zelf de grond op jouw naam laat registreren in het registro de propiedad heb je de minste kans op problemen. Dan pas heeft de woning werking tegen derden. Regel dit zo snel mogelijk na het tekenen van de notariële akte.

Tip: Een Spaanse notaris kan een vrijwaringsclausule opnemen in de eigendomsakte, wat inhoudt dat hij tot een bepaalde hoogte aansprakelijk is. Ook staat de Spaanse notaris in principe niet aan jouw kant. Daarom is het verstandig om een eigen Nederlandse tussenpersoon in te schakelen die het koopproces begeleidt en onafhankelijk onderzoek voor je doet.

Dos: De woning wordt door een andere makelaar verkocht terwijl je al een aanbetaling hebt gedaan

Een ander groot verschil tussen Nederland en Spanje is dat een huis in Spanje vaak bij meerdere makelaars in de verkoop staat. Daarom kunnen per makelaar prijsverschillen ontstaan. Bijvoorbeeld vanwege de commissie die de makelaar krijgt (dit wordt tussen de verkoper en de makelaar onderling afgesproken). Kijk daarom goed rond en vergelijk de prijzen. Zo kan het dus ook gebeuren dat u terwijl u een aanbetaling doet aan de ene makelaar, de andere makelaar hetzelfde huis net heeft verkocht aan iemand anders. Kijk daarom uit met aanbetalingen of laat schriftelijk vaststellen dat de je de aanbetaling terugkrijgt wanneer een andere makelaar het huis verkoopt aan iemand anders.

Tres: De makelaar komt onbetrouwbaar over en/of de communicatie verloopt slecht

Veel ‘makelaars’ in Spanje zijn zich er van bewust dat jij als buitenlander te weinig kennis beschikt over een woning aankopen in Spanje en zijn er op uit om je iets te verkopen waar ze graag vanaf willen. Daarom wordt flink aangeraden om een Nederlandse tussenpersoon te laten ondersteunen of simpelweg voor een Nederlandse makelaar te kiezen die bijvoorbeeld samenwerkt met Spaanse makelaars, zodat misverstanden vanwege de taal voorkomen kunnen worden. Google altijd eerst even naar recensies of vraag je netwerk naar ervaringen.

Cuatro: De omgeving waarin de woning staat valt achteraf tegen

Doe altijd goed onderzoek naar de omgeving waarin het huis staat: hoe ver is het ziekenhuis, is het dorp ook bewoond buiten het zomerseizoen, is er veel criminaliteit, wordt het dorp goed onderhouden door de gemeente en hoe is de infrastructuur? Dit en nog veel meer belangrijke punten om op te letten wanneer je de omgeving verkent kun je vinden op deze checklist.

Extra tip: Zorg dat je een Nederlands sprekende tussenpersoon hebt.

De beste tip die ik kan geven vanuit mijn ervaring met verhuizen naar Spanje is: zorg altijd dat je mensen klaar hebt staan die jou kunnen helpen bij zaken waar je zelf niet voldoende verstand van hebt. Denk aan makelaars, notarissen, mensen die je kunnen helpen bij zaken zoals elektra, water, internetverbinding, verzekeringen, zorg, etc. Een Nederlands sprekende tussenpersoon met alle bovengenoemde connecties is al voldoende.